부동산학개론은 부동산학의 가장 기본적인 학문으로 부동산의 전반적인 제 측면을 연구하는 종합 응용과학입니다. 부동산학개론은 경제학에서 파생된 분야로서 부동산학 총론과 부동산학각론 그리고 부동산 감정평가론으로 이루어져 있습니다. 그 중 부동산학 각론은 부동산경제론, 부동산시장론, 부동산정책론, 부동산투자론, 부동산금융론, 부동산개발 및 관리론으로 이루어져 있습니다.
몇 년전까지만 해도 부동산학에 관한 기초이론과 감정평가론이 비중이 매우 높았으나, 최근에는 부동산경제론과 그와 밀접한 관계를 가지고 있는 부동산금융론의 비중이 높아지는 추세를 보이고 있습니다. 또 해마다 계산문제의 비중이 높아지고 있습니다.
부동산학개론은 학문적 성격이 강한 과목으로 다른시험과는 달리 한 교재에서만 출제되지는 않는데, 공인중개사 자격시험의 다른과목의 경우 법관련 과목으로서 목차들이 정형화되어 있지만 부동산학개론은 교재마다 목차부터 순서 및 다루고자 하는 범위에 대한 견해도 교재마다 차이가 있기 때문입니다. 이는 저자들의 학문적 개성이 강하게 나타나는 것으로 볼 수도 있지만, 원칙적으로 내용상은 크게 차이가 없음으로 원론에 충실한 교재를 선택하고 그 책에 없는 부분을 보충하는 학습이 효과적일 것입니다.
부동산학개론은 아주 지엽적이고 세세한 부분을 공부하는 것보다는 위에서 언급한 이론들이 어떻게 연관되어 있는지를 파악하면서 광범위하게 공부해 나가는 것이 필요하며 과목의 특성상 굳이 100점만점을 목 표로 많은 수험시간을 할애할 필요도 없고 사실 100점만점을 맞기도 힘든 과목입니다. 따라서 수험생은 부동산학개론 과목의 공부시 기본적인 개념의 정립과 이해를 위주로 해야하며 학습의 범위가 방대하고 정해져있지 않으므로 처음부터 암기하는 식의 수험방법은 지양해야 할 것 입니다.
기본서를 3회이상 정독하면서 부동산학개론 과목의 흐름을 이해하고난 후에 암기를 요하는 부분만 따로 틈틈이 집중해서 하는 식의 방법을 이용하시면 부동산학개론에서 과락은 피할 수 있습니다.
부동산 특성에 따른 부동산 경제법칙을 파악하여 개념의 정립과 이해 중심으로 출제되고 있습니다. 최근에는 단원별 문제보다는 이해와 추론을 요구하는 총괄적인 영역별 문제가 나오는 추세이므로 기본서의 이해에 비중을 두어 학습하시면 됩니다.
전체적으로 출제기준이 어느 한 이론에 편중되지 않고 표준화되는 경향이 반영되는 추세로서 부동산학 개론 과목도 전분야에 걸쳐 골고루 문제가 출제되고 있습니다.
따라서 암기위주의 학습이 아닌 이해위주의 학습을 요하며 기본개념에 대한 철저한 이해가 요구됩니다.
최근에 출제빈도 및 출제비중이 높아지는 부동산투자론과 투자분석, 부동산금융론 분야에 특히 신경을 써서 학습할 필요가 있습니다.
부동산학총론
「부동산학총론」편에서는 부동산학의 지도이념, 부동산의 용어정의, 부동산의 자연적 특성에서 비롯되는 파생적 특징, 부동산의 존재가치들이 주로 출제되어 왔으며, 특히 부동산의 속성과 현실의 법·제도를 연계시키는 문제에도 대비하고 부동산활동과 부동산특성을 연결시키는 문제를 파악해둡니다.
부동산학각론
「부동산학각론」편에서는 그동안 개발·관리 등에서 많이 출제되었는데 최근 부동산경영 측면에서의 마케팅전략, 특히 원리금상환방식, 부동산저당증권(MBS 등)의 유동화제도, 부동산투자신탁회사(REITs), 프로젝트 파이낸싱, 부동산펀드 등 부동산간접투자, 부동산권원보험 등이 출제될 가능성이 높아지고 있으므로 부동산컨설팅(상담), 부동산담보신탁금융 등 현실적 필요성이 커지고 있는 내용을 숙지하고 있어야 합니다. 특히 부동산금융편에서는 해마다 여러문제가 출제되고 있습니다.
부동산정책론
부동산정책론편은 최근 출제빈도가 높아지고 있는 부분으로, 특히 토지공개념에 따른 법·제도적 변화의 목적과 그 의의에 대해 학습해야 하고, 부동산조세제도 변화의 목적 및 파급효과, 부동산시장 개방에 따른 새로운 부동산 서비스산업과 그 제도적 개선방향을 정리해 두어야 합니다. 아직 우리나라에 도입되지 않았지만 발전지향적인 외국의 제도(TDR, 임대료보조금 지급 등)에 대해서는 개념을 묻는 수준에서 출제될 수 있습니다.
감정평가론
「감정평가론」편은 다른 분석 및 개념정립에 미치는 영향이 가장 높은 단원으로서 특히 가격형성 요인에 대한 지역분석과 개별분석, 평가원칙으로서의 외부성원칙과 기회비용원칙, 감정평가방식의 장·단점 및 보다 발전된 계량분석적 평가방식 등을 체계적으로 학습해 두고 공시지가제도의 변화 및 감정평가관련법규의 개정 등에 대해서도 정리를 해 두어야 하겠습니다.
민법 및 민사특별법은 공인중개사 자격취득후 부동산 중개활동을 함에 있어서 가장 큰 기초지식을 담고 있는 과목이기 때문에 수험공부를 위해서뿐만 아니라도 매우 중요한 과목이라고 할 수 있습니다. 수험공부를 위한 민법의 경우에는 그 내용이 방대하여 많은 시간과 노력을 필요로 하는 동시에 공인중 개사 자격시험 과목 중 기본이 되는 과목이라 할 수 있으며, 이 과목을 원활히 소화해 내면 타 과목의 정복이 매우 쉽게 된다는 사실에도 또 주목할 필요가 있습니다.
지금까지의 기출문제를 분석해보면 해마다 출제되는 내용의 범위는 거의 정해져 있다 해도 과언이 아니므로 기출문제를 파악해서 빈번히 출제되는 문제를 파악한 후 이부분을 중점적으로 공부하는 것이 능률적입니다.
우선 법률행위의 개념을 이해하고, 그 성립요건과 효력요건을 필히 암기해야 하고 의사와 표시의 불일치와 하자 있는 의사표시, 무권대리에 있어서 계약과 단독행위, 환매와 재매매 예약의 경우를 서로 비교하면서 학습하는 것이 절대적으로 요구됩니다.
또한 법률행위의 취소방법, 물권법의 특징과 물권법정주의, 이밖에 임대차의 성질/해제권행사의 효과/소멸 등이 중요한 학습사항이며, 마지막으로 어느 시험에서나 민법시험의 경향은 판례나 사례문제의 비중이 높아가고 있는 실정이므로 이 부분도 소홀히 하면 안되겠습니다.
민법 및 민사특별법은 시험의 당락(當落)과 관계없이 가장 현실에 밀접하고 우리가 살아가는 데에 있어 알아야 할 상식을 뛰어넘는 중요한 과목으로서 대부분의 수험생들은 처음에는 낯설고 어려운 용어들로 고생스러워하지만 용어들을 제대로 이해할 수 있는 시점이 되면 가장 재미있어 하는 과목이 될 것입니다. 왜냐하면 민법 및 민사특별법은 흔히 우리 주변에서 일어나는 일들을 대상으로 하기 때문에 낯설지 않고, 이해가 쉬우며 강의중 사례를 들어가며 지루하지않게 들을수 있는 수업이기 때문입니다.
이 과목을 공부함에 있어서는 먼저 과목 전체를 개괄적으로 이해한 후 출제비중이 높은 분야에 중점을 두어 치중하여 공부하여야 합니다.
- 민법총칙편에서는 법률행위를 중심으로 출제됩니다.
법률행위편에서는 다양하게 출제되고 있으며, 특히 [의사표시]와 [법률행위의 대리]편은 단원자체의 출제빈도가 높을 뿐만 아니라 민법 전반의 이해를 넓히기 위해서도 기본사항에 대해 확실하게 이해를 하여야만 최근의 사례중심의 응용된 문제를 풀어나갈 수 있습니다. 문제를 풀어나가면서 이해가 안되는 부분은 기본이론 부분을 반드시 다시 정리하는 방식으로 이론의 토대를 쌓아야 합니다.
민법에 있어서 총칙부분은 민법 전반에 대한 뼈대를 이룬다고 할 수 있음으로 민법총칙에 대한 내용을 완전히 숙지한 후에 나머지 부분을 학습하면 훨씬 이해도 쉽고 수월하게 공부하는데 도움이 될 것입니다.
- 물권법은 소유권, 지상권, 전세권, 저당권 부분에서 출제되고 있으므로 공부할 분량은 많지만 민법총칙이나 계약법에 비해 문제가 정형화(定型化)되어 있으므로 기본사항에 대한 정확한 이해를 한다면 문제에 접근하는데 있어서는 어렵지 않으리라 본다. 출제빈도를 살펴보면 물권법은 매회 출제되는 것이 단원별로 거의 고정되어 있으므로 마지막 정리단계에서는 출제빈도가 높은 부분에 초점을 맞춰 정리하는 것이 바람직합니다.
- 계약법은 학습량에 비해 모든 단원이 출제빈도가 높은 편으로 지금까지의 출제비율을 보면 민법총칙 24%, 물권법 35%, 계약법 25%, 민사특별법 16%가 출제되고 있습니다.
따라서 계약법은 어느 단원에도 소홀함이 없이 정리를 하여야하며, 특히 계약의 성립, 계약의 효력, 매매 임대차 등에서 높은 출제비중을 보이고 있습니다.
민사특별법에서는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률, 가등기 담보, 주택임대차보호법, 부동산실권리자에서 고르게 출제되고 있으며, 특히 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에서는 구분소유자의 권리의무와 관리단 및 집회에 대한 철저한 학습이 필요하고 가등기 담보에서는 설정 효력, 주택임대차보호법에서는 적용범위 존속기간 차임과 보증금의 증감청구권에 대한 철저한 준비가 필요합니다.
임대차와 주택임대차보호법은 예전에 비해서는 출제수가 많지는 않지만 해마다 꾸준히 출제되고 있고, 바뀌는 법령이 많은 부분이니 확실하게 정리하여 실제시험에서 놓치는 일이 없도록 준비해야 할 것입니다.
- 그동안의 실제 기출문제들을 살펴보면 기출문제의 유형 및 내용과 유사한 문제들이 그 다음 시험에도 준용되는 경우가 많이 있습니다. 처음부터 끝까지 하나도 놓치지 않고 공부하겠다는 생각보다는 과목의 특성을 잘 이해하여 평소 잘 나오는 부분의 급소와 맥락을 짚는 현명하고 실용적인 학습법이 훨씬 더 효과적으로 고득점 할 수 있는 방법이 될 것입니다. 또 전 범위에 걸친 판례문제 출제빈도가 높아지고 있으니 판례 정리도 꾸준히 하시는 것이 고득점의 비결이 아닐까 합니다.
조문을 중심으로 기본적인 이론을 철저히 이해하여야 합니다.
공인중개사 시험은 소수학자의 견해나 복잡한 이론에 근거한 문제가 출제되는 것이 아니므로 법조문의 정확한 의미를 중심으로 통설적이고 기본적인 이론을 이해하는 것이 무엇보다도 중요합니다. 법조문의 이해는 법학공부의 뼈대에 해당하는 것으로써 사실 법학이란 법조문을 올바로 해석하는, 조문해석학에 다름이 아니기 때문입니다.
민법과목의 공부를 처음 시작하실때는 법조문을 중심으로 하여, 그것과 기본 이론 그리고 판례를 상호 유기적으로 공부하셔야 합니다.
쉽고 간단한 Case식 문제에 많이 접근하여야 합니다.
단순히 이론만으로 민법을 공부하는 것은 수험생을 금방 지루하게 합니다. 허나 Case식 서술로 문제에 접근하다보면 민법에 대한 흥미를 갖게 됨은 물론 민법을 실제적으로 이해하는 데 많은 도움이 될것입니다. 또한 이러한 학습방법은 법적 사고력을 함양하는 지름길이 되어 책에 없는 문제도 풀 수 있는 응용력 을 길러줍니다. 이러한 Case식 문제는 최근의 뚜렷한 출제경향이기도 하므로 되도록 많은 Case를 접하 는 수험방식을 권해드립니다.
정선된 판례를 많이 보아야 합니다.
공인중개사 자격시험이 회수를 거듭할수록 판례의 출제비중이 커지고 있습니다. 제15회 공인중개사 시험에서도 판례비중이 90%를 넘었으며, 따라서 출제가능성이 높은 판례를 엄선하여 정리할 필요가 있습니다.
처음 공부할 때에는 총직부분의 어려운 개념이나 용어에 얽매이지 말아야 합니다.
공인중개사 민법은 민법총칙을 비롯하여 물권법, 계약법, 민사특별법으로 구성되어 있습니다. 그런데 총칙은 그 뒤의 각칙부분과 상호 유기적으로 연결되어 있는 원리적인 부분으로서 추상적이다라고 말할 수 있습니다. 이는 각칙부분에 대한 이해 내지 지식을 전제로 하는 것이기 때문에 민법 중에서도 가장 어려운 부분으로 알려져 있으며 따라서 총칙부분을 공부할 때에는 각칙부분에서 다루게 되는 개념이나 용어에 얽매이지 않는 것이 좋습니다. 전체적인 흐름을 이해하는 데 지장이 없다면 과감하게 뒤로 미루는 것도 현명한 수험방법이 될 수 있으며 조문을 중심으로 기본적인 이론을 철저히 이해하여야 고득점으로 연결될 수 있습니다.
부동산중개사법령 및 실무는 부동산 중개업무에 관한 일반적인 법규인 중개사법령과 실제 중개활동에 관한 실무이론으로 구성되어 있습니다.
이 과목은 2차합격에 결정적인 역할을 할 정도로 고득점해야 하는 전략과목이며 공인중개사 자격증 취득 이후에도 실무와 가장 밀접한 과목으로서 특히 개정된 부동산중개사법, 시행령, 시행규칙에 유의하면서 중개업등록, 중개업무, 벌칙 그리고 부칙에 관해서는 철저한 이해와 암기가 요구되며 부동산등기법, 지적법, 물권법 등 관련법규의 응용도 같이 고려하면서 학습하도록 해야합니다.
최근에는 법조문의 응용이나 사례, 중개사법령과 관련된 유관해석 및 판례문제의 출제경향이 높아지고 있고 또한, 부동산 민법, 공법, 지적법, 등기법, 세법, 부동산학개론 등의 다양한 내용이 종합적으로 출제되므로 충분한 이해를 통한 응용력을 높이는데 주안점을 두어야 할 것입니다.
중개사법령 및 실무 과목에서 출제비중을 공인중개사법령과 중개실무로 따로 보았을때 "법령"에서 약28문제, "실무"에서 약12문제정도 출제가 되고있습니다. 중개사법령에 대해서는 중개업무와 중개업자 등의 의무와 책임 부분이 중요하고 중개실무에 있어서는 중개계약의 확인설명, 계약서 작성이 매우 중요하며 높은 출제비중을 해마다 보여주고 있습니다.
일단 중개사법령은 100% 출제영역으로 간주하고 따라서 법, 시행령, 시행규칙을 완전히 숙지해야 합니다.
중개실무는 중개사법령의 응용문제는 물론 부동산학개론, 민법 및 민사특별법, 부동산공시법, 부동산세법등 관련과목의 항목들을 중개업무에 적용시킨 응용문제의 비중이 높아지는 추세입니다.
중개사법령과 중개실무의 출제경향이 과거에는 기본개념을 묻는 단답형식 이론문제가 주로 출제 되었으나 이제는 점점 실무와 연관된 응용문제가 많이 출제되는 경향이므로 절대 쉬운 과목이라고 해서 방심하고 소홀히 준비해서는 안될 것입니다.
중개사법령
공인중개사법령에 있어서는 중개업무 부분과 중개업자의 의무부분이 매우 중요하며 높은 출제비중을 차지하고 있습니다. 중개업무 부분에서는 사용인, 중개업자의 종별에 따른 업무범위,중개사무소, 전속중개계약에 관련된 문제가 거의 빠짐없이 출제되고 있으며, 중개업자의 의무 부분에서는 중개업자 등의 금지행위, 거래계약서 작성관련 의무, 중개대상물 확인.설명의무, 손해배상책임 및 업무보증설정의무에서 비중있게 출제되고 있습니다.
이외 중개사무소의 개설등록, 중개보수 부분에서 꾸준히 문제가 출제되고 있으며, 행정처분과 벌칙은 부동산중개사법 위반에 대한 제재에 관한 내용으로서 독립한 문제뿐만 아니라 중개업무나 중개업자의 의무와 관련된 문제에서 지문을 구성하는 형태로 많이 나타나고 있습니다.
중개사법령은 출제범위에 비하여 상대적으로 문제가 많이 출제되므로 세부적이고 구체적인 내용 까지 정확하게 학습해야 합니다. 최근에 들어서는 문제의 지문이 길어지고 법령 전체를 관통하는 종합적인 이해를 묻는 문제가 다수 출제되므로, 단편적인 암기보다는 이해위주의 장기적인 수험 전략이 필요하다 할 것입니다.
결론적으로 중개사법령에 규정된 내용은 실생활과 연관하여 공부한다면 그리 어렵지않게 이해할 수 있으므로 완벽하게 이해하고 암기함과 동시에 조문내용 또한 응용하여 풀수있도록 하여야 합니다.
중개실무
중개실무 부분은 일반적 중개실무와 개별적 중개실무로 구별하여 보면, 일반적 중개실무에서는 중개 의뢰 및 접수처리, 중개대상물의 조사/확인, 확인/설명서의 작성, 계약서 작성시 주의사항에서 주로 문제가 출제되고 있으며, 개별적 중개실무에서는 국토의계획및이용에관한법률상 토지거래허가제, 농 지법관련 실무, 새로 도입된 주택법상 주택거래신고제, 외국인토지법, 계약서의 검인제도, 부동산 실권리자명의등기에관한법률, 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법, 경매.공매제도가 고르게 출제 되고 있으며, 그중에서도 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법 및 경매.공매제도가 출제비중이 높습니다.
해마다 출제비중이 높아지고 있는 중개실무에서 실수없이 만점을 받기위해서는 중개사법령의 완벽한 이해는 필수적입니다. 중개실무는 자격시험의 중개실무와 관련된 내용들을 별도로 정리해 사례중심으 로 공부해야만 하고 또한 다른 과목과 연계가 되므로 다른 과목의 공부도 게을리하지 말아야 합니다. 타과목의 공부를 기본적으로 하였다면 중개실무는 좀더 수월하게 수험준비를 할 수 있으며,중개사법령 이외에 중개대상 물건의 확인조사, 업무처리부 등 각종 장부작성 요령, 중개물건의 확인설명 요령, 계약서작성 요령 등이 주된 내용이 되고, 부동산중개의 의의와 중개업경영 기법 등 중개이론을 참고로 이해해 두는 것이 효과적입니다. 또한 최근에는 투자와 관련된 계산문제가 출제되고 있으므로 기출문제 등을 풀어보고 확실하게 이해하는 능력이 필요합니다.
부동산공시법은 부동산등기법과 지적법으로 구성되어 있으며, 부동산중개시 부동산등기법 및 지적법의 두가지 공시법을 통한 정확한 부동산 권리분석으로 계약을 성립시키고 고객을 만족시키는 것이 이 두 가지 법의 중요목적이라는 이해의 바탕위에 접근하면 보다 쉽게 이해할 수 있습니다. 다시말해서 지적법과 등기법은 서로 연관지어 이해하는 학습방법이 효과적입니다.
공인중개사 시험에서 제5회까지는 부동산등기법 16문항, 지적법 10문항으로 26 문제가 출제되었지만 제6회부터는 20문제로 축소되었으며 19회때에는 등기법과 지적법이 12문제씩 출제되었습니다. 부동산등기법은 출제범위가 넓은 편이지만 민법의 물권법을 이해하고 숙지했다면 오히려 공부하기 쉬운 파트입니다. 출제문항은 부동산등기법 전편에 골고루 걸쳐 있으나, 특 히 앞부분에 치중해 공부하는 것이 효과적이며 지적법은 상대적으로 양이적어 공부하기가 쉬운편입니다. 부동산공시법 역시 민법과 마찬가지로 법조문 중심의 학습방법이 효과적이라고 할 수 있습니다.
부동산공시법령은 제19회 시험에서 「부동산등기법」에서 12문항, 「지적법」에서 12문항, 총 24문항이 출제되었는데 지금까지의 출제경향을 보면 제1회부터 제10회까지는 대체로 평이한 문제가 많았으나, 제 11회부터는 상당히 높은 난이도의 문제들이 출제되고 있습니다. 특히 제15회 시험에서「부동산등기법」 은 판례와 예규중심으로, 「지적법」은 세부적인 시행규칙이나 예규·판례 등 실무적인 부분에서 많이 출제되었으므로 이부분에 중점을 두고 학습하여야 하겠습니다.
「부동산등기법」은 많은 학습량에 비해 출제문항수가 적은편입니다. 따라서 주로 기본적이면서도 중요한 부분이 반복적으로 출제되고 있습니다. 그러나 최근에는 보다 높은 난이도의 문제들이 간간이 출제되고 있는데 갈수록 그러한 경향은 높아질 것으로 보여집니다.
「부동산등기법」은 「민법」의 부속절차이므로 「민법」과 「부동산등기법」을 유기적으로 이해하여야 합니다. 물권변동의 효력이 발생하는 형태를 우리 「민법」과 「부동산등기법」이 취하고 있으므로 민법총칙의 법률행위와 물권법에 대한 내용들을 「부동산등기법」과 상호 연관지어서 학습한다면 「민법」과 「부동산등기법」에서 좋은 결과를 얻을 수 있을 것입니다.
「부동산등기법」은 등기절차를 규정해 놓은 법이므로 절차의 흐름을 이해하여야 합니다. 대부분의 교재에서는 등기절차를 총론과 각론으로 구별하여 서술하고 있으나, 이는 별개의 내용이 아니라 서로 밀접하게 연관되어 있으므로 등기절차 총론의 내용과 각론의 내용을 종합적으로 이해하고 특히 등기와 관련된 판례와 중요 예규는 완벽하게 숙지하여야 합니다.
「지적법」은 근래에는 법과 시행령뿐만 아니라 시행규칙·예규·판례 등도 출제되고 있으며, 비교적 전 단원에서 골고루 출제되는 편이므로 주의를 기울여야 합니다.
「지적법」은 「부동산등기법」에 비해 학습량은 적으나 생소한 용어들이 많아 정확한 용어 숙지가 선결되어야 하며, 중요 조문의 내용과 암기사항을 반복하여 익힌다면 시험을 치르는 데 큰 무리가 없으며 또한 대표적인 행정자치부 예규와 판례도 빠짐없이 확인하여 둘 필요가 있습니다.
부동산공시법령은 「부동산등기법」과 「지적법」을 상호 연관지어서 학습하여야 하는데 우리나라는 부동산표시는 대장을 중심으로, 부동산의 권리관계는 등기부를 중심으로 공시하고 있으므로 대장의 소유자 부분은 부동산등기를 기준으로 하여 정리하고, 등기부의 표제부는 대장을 기준으로 정리하게 된다는 식의 이러한 연관성을 생각하면서 「부동산등기법」과 「지적법」을 학습하면 전체적인 이해가 쉽게 될 것입니다.
공인중개사 시험에서 부동산세법은 부동산공시에 관한 법령과 함께 출제되며,한마디로 부동산과 관련된 세법으로서 크게 국세와 지방세로 분류됩니다. 부동산 세법의 범위는 상당히 넓다고 볼 수 있는데 국세 와 지방세의 출제비율은 거의 반반입니다. 특히 지방세는 취득세, 등록세, 재산세가 비교적 골고루 출제되고 국세는 양도소득세 및 종합소득세에서 대부분 출제가 되고 05년도부터 새로 생긴 종합부동산세에서도 꾸준히 출제 되고 있습니다.
부동산 세법에서는 각각의 정확한 개념을 이해한 후 과세대상, 시기, 납세지, 납세의무자, 비과세, 과세면제 및 세액감면여부, 과세표준, 세율 및 중과세 여부 등을 상호비교하여 체계적으로 암기하는 것이 효과적입니다.
부동산관련 세법을 공부함에 있어서 특히 유의해야 할 것은 부동산관련 세법은 거의 해마다 개정이 이루 어지고 있기 때문에 개정법령에 대하여 잘 파악하고 시험준비를 해야 한다는 것입니다. 그러므로 부동산 세법은 다른 과목보다도 최신 개정법률에 보다 많은 관심을 가지고 학습에 임해야 하겠습니다.
회가 거듭될수록 비교적 난이도가 높아졌다는 것과 단순한 문제에서 세목별 비교를 요하는 종합적인 형태의 문제가 다수 출제되었다는 것을 주시해야 합니다. 따라서 앞으로의 시험에서도 이에 대비하여 단순한 세목별 내용정리는 물론이고 각 세목별 비교를 철저하게 학습할 필요가 있고 그동안 강조 했던 조세총론 부분의 납세의무 성립시기가 출제되었으므로 한발 더 나아가 조세불복절차, 납세의무확장에 대하여도 정리하여 새로운 출제경향에 대비하여야 할 것입니다.
부동산세법은 보통 국세에서 8문제, 지방세에서 8문제 정도 출제되므로 국세와 지방세를 고루 학습하되 특히, 부동산세법에서 좋은 점수를 얻기 위해서는 첫째로 부동산취득과 관련된 취득세, 둘째로 부동산양도와 관련된 양도소득세 등에 대해서는 철저하게 학습하여야만 하겠습니다.
지방세
지방세는 취득세와 등록세, 재산세가 출제의 대부분을 차지하며, 비교적 골고루 출제되고 있는 실정인데, 특히 취득세와 재산세가 강세를 보이고 있습니다. 그러나 출제경향과는 달리 지방세는 전체적인 체계가 같기에 비슷한 내용이 많아 오히려 학습에 어려움을 겪을 수 있습니다. 따라서 취득세와 등록세는 취득관련 조세로서 거의 일치하지만 몇 가지 차이가 발생하는데 그 차이에 주력하면서 비교학습하여야 할 것이고, 재산세 역시 보유관련 조세로서 그 차이에 주력하면서 비교학습하여야 할 것입니다. 특히 지방세의 비교학습을 위해서는 취득세의 철저한 이해가 선결문제입니다.
국 세
국세는 양도소득세의 출제가 대부분을 차지하므로 양도소득세는 어느 한 분야도 빠짐없이 철저하게 학습하여야 할 것입니다. 종합부동산세는 2005년부터 신규 적용되는 세금으로 매년 꾸준한 출제를 보여왔습니다. 종합부동산세는 2005년부터 신규 적용되는 세금으로 매년 꾸준한 출제를 보여왔습니다. 2008년도에 종합부동산세 중 [세대별 합산과세]에 대해서 위헌 결정이 났고 [주거목적의 1주택 장기보유자] 등에 대한 주택분에 세금을 부과하는 규정에 대하서는 한법불합치(잠정적용) 결정이 있었던 것 만큼 관심을 가져야 하는 부분입니다.
부동산공법은 제9회시험부터 2차 시험과목으로 시행된 과목으로서 공인중개사 시험과목 중 민법 및 부동산학개론과 함께 공인중개사 자격시험의 중심이 되는 과목입니다.
부동산공법은 부동산과 관련된 6개의 개별법으로 구성된 과목이며 그 방대한 양에 처음 수험준비를 하는 입장에서는 공부할 엄두가 나지 않을 정도입니다. 그러나 최근 기출문제 등을 분석해보면 본 과목은 암기위주의 공부방식보다는 이해위주의 공부를 했는지를 물어보는 경향이 짙으며 결국 부동산 공법 과목의 핵심키워드는 철저한 개념의 이해와 주요한 내용의 숙지라고 할 수 있습니다.
그러므로 부동산공법을 공부할때는 간단하게 요약정리 되어있는 수험서를 가급적 피하고 기본이론부터 체계적으로 정리된 기본이론서로 시작하여야 합니다. 그 방대한 내용을 무조건적으로 외우겠다거나 공부할 내용이 너무 많으므로 핵심적인 내용만 추려서 외워서 시험을 보겠다는 생각은 피하셔야 합니다.
또한 부동산공법은 개정이 자주되는 법률로 구성되어 수험생들의 세심한 관심이 요구되는 과목인데, 개정된 법령이 반영된 수험서로 수험준비를 하여야 합니다. 부동산공법은 흔히 수험생에게 어렵고 까다로운 과목으로 인식될 수 있으나 실생활과 연관지어 공부하면 의외로 쉽고 재미있게 공부할 수 있 으며, 특히 국토의계획및이용에관한법률, 도시계획법, 건축법 등은 부동산공법 시험 전문항의 50%이상이 출제되므로 수험공부시 비중있게 학습하여야 합니다.
부동산공법은 단순암기식 문제를 탈피하여 전체적인 흐름과 이해를 요하는 문제가 다수 출제됩니다. 그리하여 관련사항의 상호간 비교분석을 통한 포괄적인 문제가 출제되는 경향이 있으며, 또한 개정법령에 관련된 문제가 출제경향이 높습니다.
공인중개사 자격시험에서 부동산공법의 정식 시험과목은 「국토의계획 및 이용에 관한 법률」 「도시개발법」「도시 및 주거환경정비법 」 「건축법」「주택법」「농지법」6개로 법정되어 있습니다.
역대 기출문제 중 개별법률별로 출제비율을 살펴보면, 우선 「국토의계획 및 이용에 관한 법률」이 40.2%, 「건축법」이 18.4%로 이 2가지 법률에서 약 60%정도의 높은 출제비중을 보이고 있습니다. 특히, 최근 제8회~제19회 시험에 이르러서는 「국토의계획 및 이용에 관한 법률」의 비중이 상대적 으로 높아지는 것을 알 수 있습니다.
기타 「도시개발법」「도시 및 주거환경정비법 」「주택법」이 각각 8.9%로 이 3가지 법률에서 약 26%의 비율을 보이고 있으며, 나머지 「농지법」「산림법」「산지관리법」에서 약 12%의 출제비율을 보이고 있었으나 산림법과 산지관리법은 이제 범위에 포함되지 않습니다.
과거 기출문제의 출제비율은 앞으로 시행될 시험에 대한 출제비율의 암시이므로, 한정된 시간을 가지고 시험에 임하는 수험생들은 이러한 과거자료를 통해 적절한 시간배분을 하여 효율적인 학습효과를 내야 할 것입니다.
부동산공법에서는 우선 각 법률의 전체적인 흐름과 체계를 잡고 시험관련 각 법률들간의 관계를 익혀야 합니다. 그렇게 하여야 개별법률을 학습하더라도, 현재 학습하는 법률이 어느 단계에서 어떠한 목적으로 학습을 하고 있는지에 대한 기본개념이 포착됩니다.
또한, 부동산공법은 매년 빈번한 개정이 예상되는 과목이기 때문에 항상 새로이 개정되는 부분에 대하여 면밀하게 살펴보아야 하며, 개정법률에 대해 과거의 법률과 비교하는 작업과 더불어 새로이 제.개정되는 법률들의 개정 취지와 목적을 이해하고 정확한 법 내용을 학습해야 할 것입니다.
부동산공법의 효율적인 학습을 위한 4단계 방법!!
제1단계 : 부동산공법의 성격파악 및 개별법률의 제정목적과 상호관계의 파악
제2단계 : 개별법률의 세부내용과 주요 부분에 관한 학습
제3단계 : 기출문제를 통한 학습내용의 확인
제4단계 : 전체법률을 총괄적으로 이해할 수 있는 도해식 학습 및 총정리
국토의계획 및 이용에 관한 법률
국토의계획및이용에관한법률은 토지공법의 기본법이라는 인식으로 전반에 걸쳐서 여러차례 정독을 하여 단원마다 그 개념을 먼저 정리하여야 합니다. 그리고 국토이용계획의 입안결정 절차와 지역의 지정내용과 결정효과에 대한 단원별 학습은 구체적인 사항도 철저하게 숙지하여야 하며, 또한 토지거래계약허가제는 소관청과 효력 발생시기를 특히 정리하여야 하고, 불허 가처분에 대한 이의신청과 매수청구에 관하여 명확한 학습이 필수적입니다. 다만 토지선매제는 개략적인 사항을 정리하는 차원에서 읽어보셔도 됩니다.
도시 및 주거환경정비법
정비구역의 지정, 정비사업의 구체적 구분, 정비사업의 시행자(조합의 설립 및 법적 취급) 및 시행인가. 사업시행절차(관리처분계획, 분양처분 등)등에 관한 학습이 필요합니다.
건축법
법에 대한 일반적인 선입견이 기술적이고 숫자개념 때문에 처음부터 꺼리는 경향이 있으나 시험의 성격상 암기 위주보다는 이해력을 바탕으로 하는 기본적인 소양정도를 출제하므로 먼저 법의 적용범위를 대상물건, 대상행위, 대상지역으로 구분하여 체계적으로 정리하고 건축허가에 관한 사항으로서 허가대상, 허가권자, 허가제한 등과 도로 및 건축선 그리고 건축물의 높이제한에 관한 단원을 확고하게 학습하여야 합니다. 또한 건축신고사항들은 자세히 숙지하되 용도변경, 건축구조 및 설비, 벌칙 등은 개략적인 사항만 정리해도 무난할 것 입니다.
주택법
총설부분으로서 주택종합계획과 주택의 종류, 「주택법」의 적용대상, 주택의 건축(주택건설사업주체, 주택건설자금, 택지의 공금 등), 주택의 공금(「주택공급에 관한 규칙」-투기과열지구 및 주택거래신고제),공동주택의 관리 등에 관한 학습이 필요한다.
농지법
농지의 개념을 먼저 개략적으로 정리하고, 전체적인 내용을 ３개단원으로 구분하여 학습하는 것이 효율적입니다.
첫째, 농지의 소유편은 소유제한, 소유상한의 원칙과 예외를 구분하여 철저히 학습하고,농지취득자격증명, 농업경영의 위반조치의 규정을 세분하여 정리하면 됩니다.
둘째, 농지의 이용편은 대리경작제도를 정확하게 학습합니다.
셋째, 농지의 보전편은 농업진흥지역의 지정대상과 지정권자를 숙지하고, 특히 농지 전용의 허가권자, 허가대상, 신고대상은 물론 농지조성비에 관한 사항도 정확하게 학습하여야합니다.
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